عرض بداية السنة 2026
يُعد عقد الإيجار من العقود الحيوية التي تنظم علاقة المؤجر بالمستأجر، وقد أولتها الأنظمة السعودية اهتماماً كبيراً لضمان استقرار التعاملات وحفظ حقوق الأطراف. ويُعتبر نظام المعاملات المدنية المرجعية الأساسية في تنظيم أحكام الإيجار، بالإضافة إلى أنظمة أخرى خاصة. نستعرض في هذا المقال حالات إنهاء وفسخ العقد، والإجراءات المتبعة لذلك.
أولاً: حالات إنهاء العقد
يميز النظام بين حالتين رئيسيتين لانتهاء العقد:
1. الانفساخ (الانتهاء التلقائي): ينتهي العقد بقوة النظام دون الحاجة إلى اتفاق أو حكم قضائي. الحالة الأبرز هي هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً. وقد نصت على ذلك المادة العشرون بعد الأربعمائة من نظام المعاملات المدنية بقولها: "إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكًا كليًّا انفسخ العقد من تلقاء نفسه".
2. الفسخ (الإنهاء بطلب أحد الأطراف): هو حق يثبت لأحد المتعاقدين في طلب إنهاء العقد عند تحقق أسباب محددة نظاماً، ومن أبرز هذه الحالات:
الفسخ بسبب العيوب أو نقص المنفعة:
إذا هلك المأجور هلاكاً جزئياً أو أصبح في حالة تنقص من الانتفاع المقصود، ولم يكن للمستأجر يد في ذلك، جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وفقاً للمادة الحادية والعشرين بعد الأربعمائة من نظام المعاملات المدنية.
إذا صدر تعرض من الغير للمستأجر يمنعه من الانتفاع، وكان هذا التعرض مبنياً على سبب نظامي (كادعاء الغير ملكية العقار)، جاز للمستأجر طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، حسبما نصت المادة الرابعة والعشرون بعد الأربعمائة.
الفسخ للعذر الطارئ: أجازت المادة الثانية والأربعون بعد الأربعمائة من نظام المعاملات المدنية "لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به". ولكن، ألزم النظام الطرف الذي يطلب الفسخ بتعويض الطرف الآخر عن الضرر المترتب على ذلك.
الفسخ بسبب الوفاة:
كأصل عام، لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر. ولكن استثناءً، منحت المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة الحق لورثة المستأجر في طلب الفسخ إذا أثبتوا أن أعباء العقد أصبحت أثقل من موارد تركتهم، أو أن المنفعة تتجاوز حاجتهم. كما يحق للمؤجر طلب الفسخ إذا كان العقد قد أُبرم لاعتبارات شخصية في المستأجر المتوفى.
الفسخ في عقود الإيجار الحكومية:
منح نظام استئجار الدولة للعقار ولائحته التنفيذية الجهة الحكومية المستأجرة الحق في فسخ العقد في حالات معينة، منها ما ورد في المادة الثالثة عشرة من النظام كوجود عيب في الإنشاء أو خطورة في محيط العقار، وأضافت المادة التاسعة والخمسون من لائحته حالة جوهرية وهي: "إذا توفر لها عقار مملوك من الدولة يلبي احتياجها لم يكن متوفراً عند إبرام العقد".
الفسخ لعدم سداد الأجرة (في المدن الاقتصادية الخاصة):
أعطت المادة الثامنة والتسعون من اللائحة العقارية للمدن والمناطق الاقتصادية الخاصة للمؤجر الحق في طلب الإخلاء إذا لم يقم المستأجر بسداد الأجرة خلال (30) يوماً من إخطاره بالسداد.
ثانياً: الإجراءات العملية لفسخ العقد
عند تحقق أحد أسباب الفسخ ورغبة أحد الأطراف في إنهاء العقد قضائياً، يجب اتباع الإجراءات التالية:
المحكمة المختصة: وفقاً للمادة الحادية والثلاثون من نظام المرافعات الشرعية، تختص المحاكم العامة بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالعقار، ومن ضمنها دعاوى الإخلاء وفسخ عقد الإيجار والمطالبة بالأجرة.
شرط تسجيل العقد: أصدرت وزارة العدل التعميم رقم (13/ت/8843) الذي يؤكد على المحاكم عدم النظر في أي دعوى ناشئة عن عقد إيجار غير مسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار "منصة إيجار". لذا، فإن تسجيل العقد في المنصة شرط أساسي لقبول الدعوى.
رفع الدعوى إلكترونياً: يتم رفع الدعوى من خلال بوابة ناجز الإلكترونية التابعة لوزارة العدل. يتطلب ذلك من المدعي (صاحب الحق في طلب الفسخ) اتباع الخطوات التالية:
تسجيل الدخول إلى بوابة ناجز.
اختيار "القضاء" ثم "صحيفة الدعوى".
تعبئة بيانات المدعي والمدعى عليه.
اختيار تصنيف الدعوى (دعاوى عامة)، ثم (دعاوى عقارية)، ثم (إخلاء مأجور).
كتابة موضوع الدعوى وأسبابها وطلبات المدعي (مثل: فسخ العقد، إخلاء العقار، والمطالبة بالأجرة المتأخرة).
إرفاق المستندات الداعمة.
المستندات المطلوبة (غالباً):
1- صورة من الهوية الوطنية للمدعي.
2- صورة من عقد الإيجار المسجل في "منصة إيجار".
3- ما يثبت تحقق سبب الفسخ (مثل: إنذارات بسداد الأجرة، تقارير فنية عن حالة العقار، إثبات للعذر الطارئ).
ثالثاً: الالتزامات المترتبة على إنهاء العقد
عند انتهاء العقد لأي سبب، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر. وقد نصت المادة الخامسة والثلاثون بعد الأربعمائة من نظام المعاملات المدنية على أنه إذا بقي المستأجر في العقار دون حق، فإنه يلتزم بدفع "أجرة المثل" للمؤجر عن مدة بقائه، مع عدم الإخلال بحق المؤجر في التعويض عن أي ضرر آخر.
التعليقات (0)
أترك تعليقا